先把月供算清楚，再去谈贷款

说明利息按剩余本金计收，以及等额本息前几年本金下降慢时，同样一笔提前还款为什么影响更大。

同样一笔提前还款，缩短年限通常少付更多名义利息，减少月供则优先改善每月现金流。

违约金通常按本次归还的本金计算。很多存量合同比例为 0，是否免收还要看合同里的时间窗。

重定价日之前，房贷月供不跟随每月公布的 LPR 变动。每年 1 月 1 日和放款对应日是两种不同的调整时点。

10 个基点是 0.10 个百分点。月费率乘 12 不是年化。三种口径填错输入框，月供和年化都会偏。

公积金和商业贷款按各自利率、各自期限计息。较短的一笔结束后，每月只剩另一笔的月供。

可贷额度取城市上限、余额倍数和月供能力中的最低一项。取走余额，会压低倍数那一项。

月缴存等于基数乘个人比例与单位比例之和。基数有上限，余额增速会间接影响以后按倍数估算的额度。

月供占收入的比例用来试算可承受的贷款，不是银行的审批承诺。其他月负债要把车贷和分期算进去。

成交时要同时准备首付、后续月供，以及契税和维修资金。评估价低于成交价时，贷款额按较低者确定。

手续费按初始金额收取、本金逐期归还时，年化要看现金流。月费率和总费率选错会差一个期数倍。

平息按全部本金计收利息，而本金已经逐月归还。期数越长，标价费率和真实年化的差距通常越大。

放款时扣掉的前期费用让实际到手变少。月供不变时，真实年化高于合同上的名义利率。

全程持有时等额本金总利息通常更少。若几年内提前还清，两种方式已经拉开的利息差只会停留在已还的那些期。

城市上限、余额倍数和月供能力同时生效，取最低的一项。倍数和城市上限会调整，以公积金中心当期文件为准。

认房还是认贷、结清的贷款算不算套数，各地口径不同且会调整。计算器只按你确认后的利率和首付计算。

二套与首套的差别主要在首付比例和利率加点。差别化信贷会调整，不要把某一时期的幅度写成长期规则。

契税与住房面积、是不是家庭首套有关。分档标准和二套是否分档会调整，以税务机关当期口径为准。

增值税和个人所得税取决于卖方持有年限、是否家庭唯一住房以及有没有发票。买方只知道总价时估不准。

住宅专项维修资金多按建筑面积和当地单价计算，二手房一般不重复缴纳。登记费相对总价很小，但应单列。

异地缴存是否计入本地贷款或提取，规则各地不同。本文只说明要向当地公积金中心确认，不给统一结论。

租房提取通常同时受账户余额、一段时期的租金和城市提取上限约束。上限、间隔和材料以公积金中心细则为准。

买和租的现金流对比必须写明持有年限、租金涨幅和资金机会回报率。换一组假设，哪边现金流出更少会反过来。

住房贷款利息专项附加扣除是定额扣除。每月标准和最长月数以税务机关当期文件为准，少缴的税还要看应纳税所得额落在哪一档。

先息后本在到期前不还本金，每期利息不变。前期费用不写进合同利率，但会改变名义年化。

剩余本金速查表取的是该年最后一期扣款之后的余额。提前还过款的合同，不能再沿用这张全程表。

月费率乘 12 不是真实年化。教育分期和医美分期要先分清月费率还是总费率，再用现金流换算。

用剩余商贷本金、两套利率和公积金中心核定的新期限，比较继续商贷与转公积金的总支出。资格和年限不在计算器里代估。